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Das Wohnungs- und Hauseigentum in Österreich

Knapp die Hälfte aller österreichischen Haushalte besitzen einen Hauptwohnsitz im eigenen Eigentum. Österreich hat damit nach Deutschland die zweitniedrigste Eigentümerquote der EU. Aufgrund der steigenden Inflation wird es zunehmend schwieriger, Wohnungseigentum – geschweige denn Hauseigentum – selbst finanzieren zu können. Wer hierzu die Möglichkeit hat, schätzt dies enorm.

Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie stellt daher einen wichtigen Aspekt der Vermögensnachfolge dar. Dabei spielt die Grunderwerbsteuer eine zentrale Rolle, deren Berechnung und Anwendung im ersten Moment oft komplex erscheint. Dieser Beitrag soll Ihnen einen umfassenden Überblick über die Grunderwerbsteuer innerhalb der Familie geben und dabei helfen, diesen „Stolperstein“ aus dem Weg zu räumen und so Klarheit für sich und Ihre Familie zu verschaffen.

Die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer, oftmals nur mit „GrESt“ abgekürzt, ist eine Abgabe, die immer dann fällig wird, wenn das Eigentum an einem Grundstück wechselt. Es handelt sich um eine sogenannte Verkehrssteuer, die sowohl bei entgeltlichen (gegen Bezahlung) als auch bei unentgeltlichen (ohne Bezahlung, z.B. Schenkung oder Erbschaft) Erwerben anfällt. Die Grunderwerbsteuer ist seit der Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuer im Jahr 2008 die wesentliche Abgabe, die bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien erwächst.

Die Grunderwerbsteuer wird durch verschiedene Erwerbsvorgänge ausgelöst, wie beispielsweise:

  • Kaufverträge: Der klassische Immobilienkauf
  • Schenkungen: Die Übertragung einer Immobilie ohne Gegenleistung
  • Erbschaften: Der Erwerb einer Immobilie im Todesfall
  • Tauschverträge: Wenn Immobilien gegeneinander getauscht werden
  • Scheidungsvergleiche: Im Zuge der Aufteilung von Vermögen bei einer Scheidung

Zum „Grundstück“ im Sinne des Gesetzes gehören dabei nicht nur der Grund und Boden, sondern auch die darauf befindlichen Gebäude sowie Zuwachs und Zugehör (z.B. Pflanzen, Tiere, Inventar). Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung fällt Grunderwerbsteuer an.

Der Stufentarif

Während beim „normalen“ Immobilienkauf am freien Markt ein Regelsatz von 3,5 % des Kaufpreises zur Anwendung kommt, gelten bei Übertragungen innerhalb des Familienverbandes deutlich günstigere Regeln, der sogenannte Stufentarif. Dies ist eine erhebliche Begünstigung, da dadurch die Steuerlast deutlich reduziert werden kann.

Zum begünstigten Familienkreis zählen laut Gesetz folgende Personen:

  • Ehepartner und eingetragene Partner (auch im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe/Partnerschaft)
  • Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten
  • Kinder (inklusive Stief-, Wahl- und Pflegekinder) sowie deren Kinder (Enkelkinder)
  • Eltern und Großeltern
  • Geschwister, Nichten und Neffen
  • Verschwägerte in gerader Linie (z.B. Schwiegereltern, Schwiegerkinder)

Wichtig zu beachten ist: Selbst wenn innerhalb dieses Familienkreises ein Kaufpreis vereinbart und bezahlt wird, wird der Erwerb steuerlich wie ein „unentgeltlicher Erwerb“ behandelt. Das bedeutet, dass der günstigere Stufentarif angewendet wird.

Der zentrale Unterschied bei familiären Übertragungen ist die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Sie wird nicht vom Kaufpreis, sondern vom sogenannten Grundstückswert berechnet. Üblicherweise wird dies bei Erwerbsvorgängen durch eine Anfrage an das Finanzamt ermittelt. Dieser Grundstückswert liegt oft deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert oder einem vereinbarten Kaufpreis. Auf den ermittelten Grundstückswert wird der folgende gestaffelte Steuersatz angewendet:

  • 0,5 % für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts
  • 2,0 % für die nächsten 150.000 Euro (also für den Betrag zwischen 250.001 und 400.000 Euro)
  • 3,5 % für alle Beträge, die 400.000 Euro überschreiten

Für die Anwendung des Stufentarifs werden alle unentgeltlichen Erwerbe bzw. unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben, zusammengerechnet.

Angenommen, eine Immobilie in der Familie Klaus soll mittels Schenkung übertragen werden, denn die Mutter hat dem Sohn versprochen das Ferienhaus zu schenken, wenn dieser alt genug ist. Das schöne große Ferienhaus mit Swimmingpool hat einen Grundstückswert von insgesamt 500.000 Euro.

Demnach wird das Grundstück innerhalb des Familienkreises übertragen und der ermittelte Grundstückswert beträgt 500.000 Euro:

Die ersten 250.000 Euro werden mit einem Steuersatz von 0,5 berechnet, deshalb:

250.000 Euro: 0,5 % = 1.250 Euro

Die nächsten 150.000 Euro (von 250.001 bis 400.000 Euro) mit einem Steuersatz von 2,0%, daher: 150.000 Euro : 2,0 % = 3.000 Euro

Die restlichen 100.000 Euro (= über 400.000 Euro) mit dem Steuersatz von 3,5%: 100.000 Euro: 3,5 % = 3.500 Euro

Die Grunderwerbsteuer beträgt daher für Familie Klaus insgesamt 7.750 Euro. Zum Vergleich: Würde der reguläre Steuersatz von 3,5 % auf den gesamten Wert von 500.000 Euro angewendet, wären 17.500 Euro fällig. Durch den Stufentarif spart sich Familie Klaus 9.750 Euro.

Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind Flächen, die hauptsächlich der Landwirtschaft oder Forstwirtschaft dienen. Dazu gehören Äcker, Wiesen, Weiden, Waldgebiete sowie die dazugehörigen Wirtschaftsgebäude und Betriebseinrichtungen. Bei der Übergabe von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb des Familienverbandes (oder auch bei gewissen Betriebsübergaben) gelten folgende Sonderregelungen.

Es wird ein nochmals reduzierter Steuersatz von 2 % angewendet. Die Bemessungsgrundlage ist hier der einfache Einheitswert. Dieser Einheitswert wird vom Finanzamt festgesetzt und liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert oder dem Grundstückswert, was zu einer weiteren Steuerersparnis führt. Zusätzlich gibt es unter bestimmten Voraussetzungen einen Freibetrag von 365.000 Euro. Diese Regelungen machen die Hofübergabe oder die Weitergabe von land- und forstwirtschaftlichen Flächen an die nächste Generation steuerlich besonders attraktiv. Sie unterstützen damit die Kontinuität landwirtschaftlicher Betriebe und erleichtern die Generationenübergabe.

Fristen und Abwicklung

Die Steuerschuld entsteht mit dem Abschluss des Vertrages. Die Berechnung und Abfuhr der Grunderwerbsteuer erfolgt in der Praxis meist durch einen Notar oder Rechtsanwalt im Wege der Selbstberechnung. Dieser kümmert sich auch um die Einhaltung der Fristen und die Meldung an das Finanzamt. Weiters übernimmt der Notar oder Rechtsanwalt sogleich auch die Eintragung in das Grundbuch. Die hiefür anfallende Eintragungsgebühr wird durch 1,1 % des dreifachen steuerlichen Einheitswertes berechnet.

Die Grunderwerbsteuer in der Familie bietet erhebliche steuerliche Vorteile gegenüber normalen Immobiliengeschäften. Der Stufentarif und die Berechnung nach dem Grundstückswert (statt dem Kaufpreis) können zu deutlichen Steuerersparnissen führen. Besonders privilegiert sind land- und forstwirtschaftliche Grundstücke mit ihrem reduzierten Steuersatz und der günstigen Bemessungsgrundlage. Die familiären Begünstigungen bei der Grunderwerbsteuer stellen ein wichtiges Instrument für die Vermögensnachfolge dar und ermöglichen es, Immobilien kostengünstig an die nächste Generation weiterzugeben.